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5 cosas que debes saber de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

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¿Quieres irte a vivir de alquiler? O quizás ¿quieres alquilar tu casa? Ya sea una cosa u otra lo mejor es conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Hoy te explicamos 5 claves para entenderla mejor.

Qué es la LAU

La ley que se aplica al mercado de los alquileres en España es la LAU. Esta ley se ocupa de proteger los contratos privados de arrendamiento entre los arrendadores (propietario, casero, etc.) y los arrendatarios (inquilino, ocupante, etc.), para alquilar cualquier tipo de inmueble en suelo urbano.

Clasificación de los inmuebles

Para entender un poco mejor cuando se aplica esta ley, hay que saber que los inmuebles se clasifican en dos grandes tipos:

Inmuebles rústicos

Un inmueble rústico es cualquier bien inmueble situado en un suelo que no sea urbano. No disponen de servicios como red de alcantarillado, electricidad, agua potable, recogida de basuras, etc. Por ejemplo, un inmueble rústico sería un cultivo, un bosque, un parque natural, etc.

Inmuebles urbanos

En cambio, los inmuebles urbanos son todos aquellos que se encuentran en zonas catalogadas como urbanas por el ayuntamiento de ese municipio o la Comunidad Autónoma. Pueden ser viviendas, locales comerciales, naves industriales, hoteles, colegios, solares y un largo etcétera. 

Y dentro de la LAU, que regula los arrendamientos de los inmuebles urbanos, hay dos grandes grupos, según su uso o destino:

  • Uso de vivienda: Se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
  • Uso distinto de vivienda: Todos los demás usos, tales como locales comerciales, naves industriales, negocios, viviendas de temporada, etc.

Evolución de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La LAU entró en vigor en 1964 y a lo largo de los años ha ido sufriendo diversas modificaciones. Uno de los cambios más importantes fue en 1995, 31 años después de su entrada en vigor. Más tarde, en 2013 la ley también se modificó significativamente. 

El último cambio fue en marzo de 2019. Así pues, la LAU se va modificando y actualizando a lo largo de los años y por eso es importante estar al día.

Un mazo para representar la LAU, la ley de Arrendamientos Urbanos

Estructura de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos, se divide en títulos, capítulos y artículos. Además, incluye las disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales de la ley.

TÍTULO I. Ámbito de la ley

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda

  • CAPÍTULO I. Normas generales
  • CAPÍTULO II. De la duración del contrato
  • CAPÍTULO III. De la renta
  • CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes
  • CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato

TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

TÍTULO IV. Disposiciones comunes

TÍTULO V. Procesos arrendaticios

Disposiciones adicionales, Disposiciones transitorias, Disposiciones derogatorias y las Disposiciones finales.

5 claves para entender la Ley de arrendamientos urbanos

A lo largo de sus 40 artículos, la LAU va regulando los alquileres y estipula cómo deben ser los contratos y las relaciones entre inquilinos y propietarios.

Explicamos a continuación 5 puntos, que destacan en la última actualización de la LAU cuando el uso es de vivienda para servir a la necesidad permanente del arrendatario.

1. FIANZA

Hasta 2019 no había ningún límite para la fianza. Con esta modificación, la ley deja claro que, si el uso es de vivienda, la fianza mínima es de 1 mensualidad.

Y si la duración del contrato es igual o inferior a 5 años, o a 7 cuando el arrendador es una persona jurídica, la fianza y la garantía adicional, en su conjunto, no pueden exceder de 3 mensualidades.

La fianza se entrega a la institución encargada de su custodia, según cada Comunidad Autónoma, hasta la finalización del contrato. Por ejemplo, en Cataluña es el Incasòl (Institut Català del Sòl) y en Madrid es el IVIMA (Instituto de vivienda de Madrid).

Cuando el contrato de alquiler es de uso distinto de vivienda, la fianza es, según la ley, de 2 mensualidades, como mínimo.

2. DURACIÓN

Con la modificación de la LAU de 2019, los contratos de uso de vivienda pasan a tener una duración de 5 años, y de 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica. 

Esta duración es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. ¿Qué quiere decir? Pues que el inquilino no está obligado a cumplir todo el periodo de su alquiler. Sin embargo, la ley deja margen para que las partes puedan pactar de forma expresa en el contrato una sanción al inquilino por rescisión anticipada. Eso sí, la sanción nunca podrá ser superior a una mensualidad por año que reste por cumplir.

Sin embargo, un contrato de alquiler puede tener una duración inferior, por ejemplo de 1 año. En este escenario, la LAU estipula que, excepto en algún caso, el contrato se prorrogará automáticamente, siendo el inquilino quien decide si continúa o no en la vivienda, hasta alcanzar la duración establecida en la LAU de 5 años, o de 7 cuando el arrendador es una persona jurídica.

Hay que destacar que la LAU también determina que los 6 primeros meses de arrendamiento son obligatorios para ambas partes.

3. FINALIZACIÓN DEL CONTRATO

Si bien es cierto que, salvo excepciones, la duración del contrato es de 5 años, o de 7 si el arrendador es una persona jurídica, los contratos se pueden rescindir.

Una vez alcanzados los 5 años, o 7 cuando el arrendador es una persona jurídica, el arrendador puede negarse a prorrogar el contrato notificando su decisión al arrendatario con al menos 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato o de sus prórrogas.

Por parte del inquilino, los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento. 

A partir de los 6 meses, el arrendatario se puede ir siempre y cuando avise con 30 días de antelación, y preferiblemente y para evitar problemas, de forma fehaciente, bien con un burofax, o con un correo electrónico si en el contrato se hace constar esta forma de comunicación entre las partes.

El inquilino podría saltarse esta obligación de 6 meses si hay una razón de peso, como por ejemplo, que el propietario se niegue a hacer reparaciones necesarias para que la vivienda sirva al uso convenido.

Además, el propietario podrá rescindir el contrato sin incumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos si el inquilino hiciera algunas de las siguientes cosas sin permiso expreso en el contrato:

  • Realizar obras sin permiso
  • Incumplir las normas de convivencia
  • Subarrendar total o parcialmente la vivienda
  • Realizar actividades ilícitas, insalubres o molestas
  • Destinar el inmueble a un uso distinto del convenido
  • No pagar la renta o la fianza

4. AUMENTO DEL PRECIO DEL ALQUILER

La LAU limita el incremento de la renta al Índice de Precios al Consumo, es decir, al IPC. Además, la ley estipula que solo se podrá actualizar en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato, y que el método de actualización de la renta ha de aparecer de forma expresa en el contrato de arrendamiento. De lo contrario no es aplicable la revisión de precios.

5. GASTOS: QUIÉN PAGA QUÉ

En cuanto a los gastos de mantenimiento, reparación u obras necesarias para servir al uso convenido, la ley establece un marco de arbitraje que se puede resumir así:

  • La parte arrendataria deberá hacerse cargo de todas las pequeñas reparaciones y el mantenimiento que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, o que se deriven de un mal uso o falta de mantenimiento del inquilino, debiendo devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que se le entregó.

Además, todos los gastos relacionados con los suministros, como el pago de los consumos, el mantenimiento, conservación y reparación de contadores e instalaciones, corren a cuenta del arrendatario.

  • La parte arrendadora deberá responder y hacerse cargo de aquellas otras obras de reparación que excedan del mero uso y desgaste por el paso del tiempo, siempre que el deterioro no se le pueda imputar al inquilino.

Dada la ambigüedad que se deriva de los artículos de la LAU, según el caso o la incidencia, siempre recomendamos a las partes que contraten los servicios de un administrador que interceda y arbitre.

En Peraire ofrecemos el servicio de administración de arrendamientos, bidireccional, a propietarios e inquilinos, para ayudar y resolver cualquier incidencia durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

Cabe recordar, una vez más, que la LAU ha sido modificada varias veces en los últimos años, y la ley que regula un contrato de arrendamiento vigente no es necesariamente la más actual sino la que estaba vigente al momento de la entrada en vigor del contrato.