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Qué preguntas debes hacer cuando vas a alquilar un piso


Qué preguntas debes hacer cuando vas a alquilar un piso

2 NOV 2022 · Aitana Lleonart

A la hora de alquilar un piso para que constituya tu residencia habitual, es decir, no de temporada, hacer las preguntas precisas y comprobar ciertos aspectos de la vivienda durante la visita puede ahorrarte muchas sorpresas. ¿Quién se hace cargo de las averías? ¿Qué ocurre si el piso está amueblado, pero quiero cambiar algunas piezas? ¿Pueden subirme el alquiler? Aquí te decimos 8 preguntas que debes hacer cuando vas a alquilar un piso, antes de firmar el contrato. Además, te facilitamos una checklist de qué comprobar cuando vayas a visitar el inmueble.

1. La pregunta principal y la más importante: ¿cuáles son las condiciones del alquiler?

Es necesario que esté todo bien detallado para que puedas hacer los cálculos y saber cuánto deberás abonar al firmar el contrato. Desde los meses de fianza, el depósito, si es necesario un aval, los honorarios… Es importante que este punto quede bien claro por ambas partes para seguir con los trámites y no tener sorpresas a “pie de firma”.

En Peraire, la transparencia es una de nuestras máximas.

2. ¿Qué incluye el precio del alquiler?

Es esencial leer bien el contrato. Aunque la ley protege al arrendatario en la mayoría de los aspectos relevantes y no da mucho margen, hay ciertos puntos importantes que se han de acordar.
En Peraire revisamos cada contrato, punto por punto, con arrendador y arrendatario, para que ambas partes estén perfectamente informadas y de acuerdo, y poder solventar todas las dudas, cuestiones y posibles interpretaciones que, desde nuestra experiencia, podremos resolver con buen criterio y rigor profesional.
Por tradición y costumbre, a no ser que el contrato aceptado por ambos diga lo contrario, lo más recomendable según la OCU es que los gastos se repartan de la siguiente manera:

El arrendador o propietario:

Debe hacerse cargo de:

Ibi, de la cuota de comunidad, la tasa de recogida de residuos, el seguro de la vivienda y los seguros de mantenimiento, como puede ser el de la caldera. 

  • IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
  • Cuota de comunidad de vecinos.
  • Seguro de continente y responsabilidad de la propia vivienda hacia terceros (normalmente, no cubre responsabilidad del usuario).
  • Eventualmente, seguros de mantenimiento de algunas instalaciones.

El arrendatario o inquilino:

Por su parte, el arrendatario correrá con los gastos mensuales que puedan medirse con contadores individuales, como la luz, el agua, el gas o el teléfono.

Opcionalmente también puede hacer un seguro de su propio contenido y su responsabilidad civil hacia terceros, como usuario de la vivienda. Aunque en España no es obligatorio por ley (lo es en muchos países de la UE), es muy recomendable.

Atención: Si el propietario ya dispone de un seguro, son cosas independientes. El seguro que tenga el arrendador para la vivienda arrendada no cubre la responsabilidad del arrendatario (usuario).

3. ¿Cuántos meses de fianza pueden pedirme si quiero alquilar un piso?

Otra de las cosas que hay que preguntar y acordar antes de alquilar una vivienda son los meses de fianza y depósito. Según la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo se pueden pedir un máximo de dos mensualidades en concepto de garantía adicional, además de la fianza legal.

Por lo tanto, si eres el arrendatario te podrán pedir un total de tres mensualidades de renta en total:

  • La correspondiente a la fianza legal de un mes.
  • Más dos meses de depósito.

Atención: Esto se ha de cumplir siempre y cuando el contrato de arrendamiento sea por el plazo mínimo obligatorio establecido por la ley. Si se acuerdan estancias obligatorias para el arrendador más largas del mínimo legal, el arrendador está en su derecho de exigir tanta fianza desee, y por supuesto, el arrendatario está en su derecho de aceptar o no.

4. ¿Quién se hace cargo de las reparaciones y averías?

Para empezar a responder esta pregunta consultaremos el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

“Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.”

Esta ley también estipula en su punto 4 que “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

Es decir, aquellas reparaciones importantes con el fin de conservar la vivienda en condiciones habitables corren a cargo del propietario o arrendador, como pueden ser las instalaciones interiores de agua o electricidad, el mantenimiento de elementos estructurales, o la sustitución de equipamientos que dejen de funcionar por el paso del tiempo (siempre que el deterioro no venga por mal uso o falta de mantenimiento por parte del inquilino).

Por su parte, el inquilino deberá hacerse cargo de aquellos desperfectos o reparaciones ocasionados por el desgaste y uso ordinario del día a día, y, también, por mal uso o descuido.

No obstante, es importante revisar que todo esté indicado en el contrato, cuanto más pormenorizado, mejor. De este modo se evitará cualquier conflicto o malentendido en un futuro.

En Peraire Inmobiliaria, como administradores de fincas, tenemos una dilatada experiencia intercediendo entre las partes, así como para ayudar en la solución de las incidencias. La mejor manera de solucionar problemas es no tenerlos, si no prevenirlos.

5. ¿Puedo pintar o hacer agujeros?

La ley estipula que los inquilinos están obligados a dejar la vivienda tal y como estaba cuando entraron a vivir en ella. De no ser así, podrías perder la fianza. Para evitar que esto ocurra, si quieres hacer cualquier obra, cambio o mejora, lo mejor es pedir permiso al propietario y, en caso de que acceda, que quede constancia por escrito.

Normalmente cuando se trata de agujeros en paredes sin alicatar o especiales, es habitual que los arrendadores no se opongan. Y lo mismo ocurre con la pintura: mientras se tenga cuidado con el resto de los elementos al pintar, lo más común es que den su permiso.

Otra cuestión son las obras mayores, como pueden ser cambios en la distribución, agujeros en paredes con baldosas u otros revestimientos, cambiar el suelo, etc.

En algunas ocasiones los inquilinos que desean mejorar el aspecto de la vivienda proponen estas modificaciones al propietario incluso a cambio de la renta mensual, como establece el artículo 17 de la LAU:

“En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.”

6. ¿Se admiten mascotas?

Puede que en tu plan inicial no incluyas adoptar o tener ninguna mascota, pero quizá más adelante te surja ese deseo. De modo que, si te planteas la posibilidad de tener mascotas en un futuro, es necesario que lo consultes, y, en caso de que el propietario no tenga reparos, quede reflejado en el contrato. Además, se dan casos en los que ni siquiera depende de la voluntad del arrendador, si no del reglamento interno de la comunidad de vecinos, que pudiera prohibir la tenencia de animales.

7. ¿Si el piso en alquiler está amueblado, puedo decidir no quedarme algunos de los muebles?

Los pisos en alquiler pueden ser amueblados o sin amueblar. En caso de que el piso esté amueblado pero el arrendatario no quiera quedarse con esos muebles, deberá en primer lugar hablar con el propietario. Cabe la posibilidad de que el propietario decline esa opción.

Si el arrendatario está dispuesto a alquilar la vivienda con los muebles, en el contrato se debe anexar el inventario. Este documento recoge un listado de todos los muebles y enseres que se encuentran en el piso. Así, en caso de que a la finalización del arrendamiento se observen daños o desperfectos, las partes podrán recurrir al inventario escrito y fotográfico y recordar el estado inicial de los mismos, antes de interponer reclamaciones sin rigor. Si en ese inventario no consta alguna de las piezas que se encuentran en el piso, entonces el arrendatario podrá deshacerse sin necesidad de aviso.

8. ¿Están dados de alta los suministros?

Esta es otra de las grandes preguntas clave que todo futuro inquilino debe hacer cuando vas a alquilar un piso. Si ya están dados de alta los suministros, bastará con hacer un cambio de titular. No obstante, si no están dados de alta, deberás negociar con el propietario quién asume ese gasto, que podría compensarse con carencia parcial del pago de la renta.

En Peraire cuidamos de todos los detalles, y ofrecemos un servicio gratuito para gestionar los cambios de titularidad de los suministros, así como las altas.

Y además… Checklist: qué deberías comprobar al visitar un piso de alquiler

Aparte de las ocho preguntas que hemos visto, recomendamos que en la visita al piso compruebes los detalles que te indicamos en esta checklist:

Qué comprobar en el entorno del piso de alquiler:

  • Comprueba la orientación. Y si tienes la oportunidad pásate por los alrededores de la finca para ver cómo incide el sol. Cuanto más soleado, menos frío será el inmueble, lo que permitirá ahorrar en calefacción en invierno.
  • El tipo de comercios de los alrededores. Pasea por la zona y observa qué tipo de locales hay alrededor para saber cuán ruidosa es la calle. Si hay bares y locales de ocio estará más concurrida y será más bulliciosa que una en la que haya pequeño comercio.
  • Si tienes la oportunidad, habla con algún vecino de la zona o del bloque. Podrá darte información acerca del tipo de vecinos que tendrás, si es un bloque ruidoso, si hay pisos de alquiler vacacional, etc.

Qué comprobar una vez dentro del piso de alquiler, durante la visita:

  • Comprueba el estado de las ventanas y sus cerramientos. Y también si su distribución por la vivienda permite la ventilación cruzada, de modo que resulte más fresco en verano y además consigas un ambiente más saludable.
  • Asegúrate de que no hay humedades ni grietas.
  • Confirma la superficie útil de la vivienda.
  • Comprueba los electrodomésticos y los grifos, así como la presión del agua y, si es posible, la temperatura.
  • Revisa los azulejos y baldosas para asegurarte de que están en buen estado.
  • Si es suelo de parquet, comprueba que no esté rayado. En este caso, deberá recogerse en el inventario del piso.
  • Chequea los enchufes.
  • Abre y cierra los armarios para comprobar que no están descolgados o requieren mantenimiento.

El estado del piso, así como todo lo que se incluya en el alquiler (electrodomésticos, instalaciones, mobiliario y enseres) deberá quedar recogido en el inventario, para evitar diferencias de criterio al finalizar la estancia en el mismo.

En Peraire te asesoramos e informamos de todos los procesos a la hora de alquilar un piso, para que no quede ningún cabo suelto y sientas total seguridad a la hora de dar el paso y así puedas disfrutar de tu nueva casa sabiendo que todo está en orden.