Muchas veces nos preguntan la diferencia entre el alquiler permanente y el alquiler temporal de una vivienda. Para poder entender muchos conceptos y matices, hoy hablamos con el fundador de Peraire Inmobiliaria, Joan García Alonso.
1. ¿Qué diferencia hay entre el alquiler de temporada y el alquiler habitual en el mercado inmobiliario?
La verdad es que no hay una sola diferencia, sino varias y además afecta a distintos ámbitos como son el jurídico y el fiscal.
De todos modos, lo más destacable es que el contrato de alquiler de una vivienda, para uso habitual y permanente del inquilino, se regula con el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el primer artículo de este título, del que somos muy fans, dice así:
Artículo 6. Naturaleza de las normas. “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
2. Para los que no saben mucho de leyes, ¿podrías explicar qué quiere decir realmente este artículo?
¡Claro! Este artículo es toda una declaración de intenciones del legislador, pues quiere dejar bien claro que el inquilino que contrate el arrendamiento de una vivienda para uso habitual y permanente estará protegido de forma implacable por la ley.
Si un propietario modifica la ley, sólo lo podrá hacer en su propio perjuicio, nunca en su beneficio. Por lo tanto, cuando se arrenda una vivienda, sólo se puede modificar la ley en beneficio del inquilino.
Y esto es así porque la ley considera al arrendatario (inquilino) como la parte débil, lo cual tiene mucha lógica si consideramos que esta ley trata de proteger el derecho de vivienda que tienen todas las personas
En definitiva, la ley protege infinitamente más a los inquilinos que a los propietarios cuando se trata de un arrendamiento de vivienda.
3. Entonces, ¿este artículo se puede aplicar con los arrendamientos de temporada?
No, no ocurre lo mismo con los alquileres temporales. Y es que, al no ser un arrendamiento para uso de vivienda habitual y permanente del inquilino, la ley permite, en casi todos los puntos, el “libre pacto” entre las partes. Eso sí, siempre y cuando se acomode a las normas de otros ámbitos legales como el Código Civil y no resulte incompatible con otros usos, como el uso turístico y el uso hotelero.
Hay que empezar deshaciendo un bulo urbano, aunque este costará más que deshacer el bulo de que es malo dormir con plantas. Y es la leyenda urbana, incluso entre profesionales, de que un contrato de temporada ha de tener una duración inferior a un año.
Muy probablemente habréis oído alguna vez eso del “contrato de 11 meses”, creyendo que se adapta a algún pretexto legal o que sirve para esquivar la ley. Normalmente, los propietarios, mal asesorados o mal informados, creen que así no estarán obligados a aplicar la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento de vivienda. Pero, y ahí viene la confusión, el arrendamiento de vivienda se regula en el Título II, y en cambio, en el arrendamiento de temporada no se aplican los artículos del Título II, si no los del Título III.
4. ¿A qué se debe la confusión?
El problema, muy entendible, viene de que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no define el arrendamiento de temporada per se, sino que define el arrendamiento de vivienda, y después denomina a todos los demás alquileres como “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”. Y aunque suene paradójico, el arrendamiento de temporada no es un arrendamiento de vivienda.
Dicho esto, si te preguntas si puedes firmar un contrato de temporada de tres años de duración, la respuesta es sí. Y por veinticuatro años también, si quieres.
La gran diferencia con el arrendamiento de vivienda es que un inmueble con arrendamiento de temporada no puede constituir tu vivienda habitual, si no que satisface una necesidad de uso temporal.
5. ¿Nos podrías dar algunos ejemplos?
Por supuesto, aquí hay tres situaciones que describen lo que estamos hablando:
La primera sería una casita en los Pirineos que alquilas con un grupo de amigos y que la usarás solamente los fines de semana y vacaciones, para esquiar en invierno y hacer barranquismo en verano.
El siguiente ejemplo, podría ser el alquiler de un piso en el centro de Barcelona que lo usarás de lunes a viernes para venir a dar clases a la universidad, pues tu marido y tus hijos siguen viviendo en Valencia, y vas a ir cada fin de semana a estar con ellos, a tu propia casa.
Y, finalmente, otra situación de alquiler de temporada sería el de un apartamento en Sant Gervasi porque has venido a Barcelona, desde Toulouse, para estudiar un máster de arquitectura en La Salle, y solo necesitas una vivienda por dos años, pero no será tu vivienda habitual en Barcelona, si no que seguirá siendo la de tus padres en Francia.
Como podemos ver, los motivos por los que se puede celebrar un arrendamiento de temporada son muchos y muy diferentes.
Para el arrendador (propietario) lo más importante es estar muy seguro de que el arrendatario no se va a empadronar, y efectivamente pueda demostrar que el uso de la vivienda tendrá un motivo diferente al de necesidad de una vivienda habitual para el arrendatario.
6. ¿Cuáles son los pros y los contras de alquilar un inmueble de forma habitual?
Si eres arrendatario, es decir, un inquilino, casi todo son ventajas. La ley te protege en cuanto al plazo y prórrogas, al periodo de preaviso para rescindir, al precio pactado y sus actualizaciones y un largo etcétera.
Como inconveniente te encontrarás que la ley obliga a una estancia mínima de seis meses, no así en el arrendamiento de temporada, mucho más flexible.
En cambio, si eres arrendador, es decir, el propietario, el inconveniente es que la ley protege muchísimo al arrendatario.
Sin embargo, una de las ventajas más destacables es que, para propietarios que sean personas físicas, hay deducciones fiscales por el beneficio obtenido al arrendar una vivienda para uso habitual del inquilino. En concreto, podrás reducir un 60% el beneficio en tu declaración de la renta.
O, dicho de otro modo, una vez hayas calculado los beneficios netos obtenidos por el alquiler de tu vivienda, en la declaración de la renta se podrá aplicar una reducción del 60% y sólo añadirás a la declaración el 40% del alquiler neto percibido. Es sobre esa cantidad que se tributará por el alquiler de la vivienda.
También es cierto que la gran mayoría de personas buscan arrendamiento de vivienda, así que accederás a mucha más demanda en el mercado si estás dispuesto a aceptar las regulaciones de este tipo de alquiler.
7. ¿Cuáles son los pros y los contras de alquilar un inmueble de forma temporal?
Como inquilino, prácticamente no hay ningún beneficio. Si estás dispuesto a firmar un contrato de temporada y no necesitas una vivienda habitual, es más fácil encontrar algo en el mercado, ya que se amplía mucho el ratio de búsqueda.
Por contra, estarás obligado a depositar, como mínimo, dos mensualidades en concepto de fianza. Mientras que en el alquiler de vivienda la ley obliga a, como mínimo, una mensualidad.
Si eres arrendador, casi todo son ventajas, dado que puedes acordar contratos de “libre pacto”, y puedes hacerlos por períodos más cortos, por ejemplo.
Eso sí, hay que avisar que te expones a riesgos, como podría ser que el arrendatario te haya tomado el pelo y se empadrone, use tu vivienda para satisfacer su necesidad de vivienda habitual, y después se enfrente a ti alegando que le presentaste un contrato de temporada cuando no es lo que necesitaba, y entonces tendrás que atenerte al Título II de la LAU, que protegerá mucho más al inquilino.
«Hay que empezar a deshacer la leyenda urbana, incluso entre profesionales, de que un contrato de temporada ha de tener una duración inferior a un año.»
Por eso, es muy importante poder demostrar el motivo por el que estás celebrando un arrendamiento de temporada en vez de un arrendamiento de vivienda.
Finalmente, cabe destacar que, como arrendador, en este tipo de alquileres no existe ningún tipo de deducción fiscal, de manera que se tributa mucho más en la declaración de la renta por los beneficios obtenidos.
Además, no solo se declara el 100% del beneficio neto obtenido (sin la reducción del 60%), sino que este incremento también puede significar cambiar a un tramo de IRPF superior, por ejemplo del 24 al 30%.
Por eso, hay que asesorarse bien con un fiscalista antes de decidir poner tu vivienda en arrendamiento de temporada. Hay casos en los que cobrar 200 euros más al mes, no compensa.
8. ¿El precio del alquiler de un inmueble es distinto en el alquiler de temporada y el habitual?
Normalmente es más caro el arrendamiento de temporada. Por varios motivos.
Primero, porque habitualmente los propietarios que optan por encontrar inquilinos para temporada ofrecen las viviendas totalmente amuebladas y equipadas, para entrar a vivir con un cepillo de dientes y poco más. Así que pedirán más dinero que si estuviera vacía.
Segundo, porque como hemos comentado antes, fiscalmente le sale peor al arrendador, y tiene que suavizar de alguna manera el sobrecoste en impuestos que tendrá al arrendar la vivienda por temporada.
Y tercero, también se podría hablar de que si eres propietario y buscas el mercado de arrendatarios de temporada, lo lógico es que los futuros inquilinos tengan un perfil económico superior, y estén dispuestos a pagar más a la hora de encontrar un mejor piso, una mejor ubicación o un mejor equipamiento.
9. Se puede prorrogar un alquiler de temporada?
En los arrendamientos de temporada las partes pueden pactar todo tipo de términos y acuerdos. Sin embargo, han de ser plazos superiores al mínimo que determinen las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos para que no puedan ser considerados de uso turístico (no regulado en la LAU). Por ejemplo, en Barcelona tiene que ser superior a 32 días.
En Peraire recomendamos a las partes que pacten de inicio una duración determinada, que no requiera de un posterior preaviso para la rescisión del contrato. Es decir, si el contrato se pacta por 6 meses y comienza el 1 de abril, lo mejor es que se refleje en el contrato que, si no hay novedad o pacto posterior, el arrendatario esté obligado a entregar las llaves y la posesión de la vivienda el 30 de septiembre.
A esto, se puede añadir que durante un plazo anterior al día de la resolución pactada, por ejemplo un mes, y en caso de que el arrendatario lo desee, pudiera éste comunicar su intención de continuar disfrutando de la cosa arrendada, y que sea el arrendador quien tuviera la potestad de elegir si quiere o no quiere. Al contrario que en el arrendamiento de vivienda, que en caso de no comunicación entre las partes, el contrato se renueva tácitamente.
No obstante, todo tiene que constar de forma expresa en el contrato, la LAU no define límites ni mecanismos de prórroga en el arrendamiento de temporada.
10. ¿Qué factores influyen en la demanda de inmuebles de alquiler de temporada y de alquiler habitual?
En mi opinión como profesional pero también como ciudadano que comparte experiencias con amigos y familiares, muchos demandantes de arrendamiento de temporada lo son por pura obligación del mercado, y no porque busquen un arrendamiento de temporada.
Los mecanismos jurídicos actuales dan más ventajas que inconvenientes a los propietarios de las viviendas para ofrecerlas en temporada que como viviendas para uso habitual y permanente. Y los inquilinos prácticamente sólo pueden acceder a lo que el mercado privado ofrece, dado que las administraciones públicas hacen muy poco para paliar la escasa oferta de viviendas en el mercado.
Ahora mismo el mercado está muy desequilibrado. Arrastramos años de medidas paliativas que han conseguido el efecto contrario de lo que se presumía conseguir. En Barcelona, tenemos los precios de alquiler más caros de la historia, y aún así, la demanda sigue subiendo y la oferta sigue bajando.
Así que respondiendo a la pregunta, los factores que determinan la demanda de alquiler de vivienda o de temporada ya no son muy relevantes, pues las personas acuden primero a una necesidad imperativa de tener un techo, antes que pararse a pensar en el uso que le van a dar.
11. ¿Qué puede hacer Peraire para ayudar a los propietarios en cada tipo de alquiler?
En Peraire somos un grupo de profesionales con una amplia experiencia a la hora de asesorar, ayudar y resolver cualquier tipo de duda o preocupación.
De hecho, una de nuestras máximas es proteger jurídicamente a las partes, evitando los problemas antes de que surjan.